אחד התחומים המעניינים והמדוברים ביותר, אשר גם משפיעים על רובנו, באופן ישיר ועקיף הוא שוק הנדל"ן.
שוק הנדל"ן חווה החל מ-2008 עליות שערים חדות וממושכות, אשר הביאו את מחירי הנדל"ן בישראל לרמות גבוהות מאוד, בכל פרמטר אפשרי (מחיר למ"ר, מספר משכורות לדירה ממוצעת ועוד), כאשר בחודשים האחרונים אנו חווים שינוי מגמה, המכונה בפי רבים "קיפאון" בשוק.
את שוק הנדל"ן בישראל זכיתי לחקור במסגרת עבודת הגמר של התואר הראשון שלי. במסגרת המחקר, בניתי (יחד עם שותפיי למשימה) נוסחה שמתיימרת לנבא את מחירי הנדל"ן בישראל כפונקציה של מספר רב של פרמטרים (בחלקם נמצא קשר מובהק ובחלקם לא).
הפרמטר שנמצא בעל הקשר המשמעותי והמובהק ביותר למחירי הנדל"ן הוא שיעור הריבית, והמתאם שמצאנו כמובן היה שלילי – ככל ששער הריבית נמוך יותר, הדבר תומך במחירי הנדל"ן, וככל ששער הריבית גבוה יותר, קיימת פגיעה משמעותית במחירי הנדל"ן.
בנוסף, מצאנו שההשפעה של שינויים בריבית אינם מיידיים, אלא מתרחשים בעיכוב של כחצי שנה עד שנה.
זה לא סוד שלפני כשנה וחצי הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדל"ן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוז לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן.
במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%.
עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי ודי אם נציין מספר השפעות:
- משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך ליהנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף.
מצב זה השתנה מהותית, עת כיום עלות המימון היא סביב 5-6% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף במקרה הזה ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. - מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי/מקמ/אגח ממשלתי/פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים/מתווכים/טאבו וכד', כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק הנדל"ן וכמובן שאין כניסה של משקיעי נדל"ן נוספים.
- קבלנים ויזמים רבים מוצאים את עצמם תקועים עם מלאי דירות גבוה על המדף, יחד עם עלויות מימון שזינקו פי 4 ו-5.
כל אלה מביאים למה שרבים מכנים "קיפאון" בשוק הנדל"ן ולמוכרי דירות רבים המתלוננים על כך ש"כמעט בלתי אפשרי למכור דירה היום". האמת היא שאותם מוכרים לרוב פשוט לא הפנימו את ירידת המחירים שחווה השוק ולכן הם ממשיכים לבקש מחירים שקרובים לרמות השיא, מחירים שפשוט כבר אינם ריאליים יותר.
צריך להפנים שבדיוק כמו שבשוק עולה הסבלנות משתלמת עבור המוכרים, ומי שביקש מחיר לא ריאלי לשעתו פשוט המתין עד שהמחיר שדרש הפך לריאלי, בשוק יורד התמונה היא הפוכה: המחיר הזול של היום, הוא המחיר היקר של עוד חודשיים. מוכרים שיסרבו להצעות מחיר עלולים לקוות בהמשך למכור את דירתם במחיר נמוך ממה שכבר הוצע להם (מכיר כמה כאלה באופן אישי).
בשורה התחתונה: ירידות המחירים עשויות להיות רק בתחילתן, שוק הנדל"ן עדיין לא מתמחר ומגלם באופן מלא את העלאות הריבית. כל עוד אין צפי לשינוי בפער בין שער הריבית/עלות המימון לתשואה הצפויה, כיוון מחירי הנדל"ן בעתיד הנראה לעין עשוי להמשיך ולהיות שלילי.
****
הכותב הינו המנכ"ל והבעלים של חברת "פוריה תכנון פיננסי".
poria-finance.com
לתיאום פגישות: 055-5693651
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
******
קראו עוד:
ההשקעות האלטרנטיביות בעידן הנוכחי: עליית הריבית מאפשרת גם עלייה בתשואה
