هل تريدون خفض أسعار السكن في القدس؟ اسمحوا بالبناء المرتفع

ثمة مفارقة واضحة في معارضة بناء الأبراج السكنية وسط القدس. فمن جهة، تتصاعد الشكاوى من ارتفاع أسعار الشقق ونقص المساكن وصعوبة بقاء الشباب في المدينة. ومن جهة أخرى، عندما تُبنى مئات الوحدات السكنية الجديدة في مناطق مطلوبة، تظهر اعتراضات تحذر من المساس بالطابع العمراني للمدينة. لكن الأبحاث الاقتصادية تشير إلى مشكلة معاكسة: تقييد المعروض السكني قد يؤدي إلى تفاقم أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن.

ويقدم مشروع «عيتس حاييم»، الذي حصل مؤخراً على تصريح إشغال، مثالاً على نهج مختلف. يضم المشروع برجين بارتفاع 30 طابقاً لكل منهما، يحتويان على 308 شقق بالقرب من سوق محانيه يهودا. وقد نُظم المشروع من خلال مجموعة شراء بإدارة مجموعة «بي إس آر»، ونفذت أعمال البناء مجموعة «أشتروم». وتشمل الشقق وحدات من غرفتين إلى أربع غرف، إلى جانب شقق فاخرة في الطوابق العليا.

ويعزز موقع المشروع بالقرب من القطار الخفيف في القدس المنطق التخطيطي القائم على زيادة الكثافة السكنية في المناطق المركزية التي تتوافر فيها البنية التحتية والمواصلات والخدمات التجارية.

هل يمكن لبناء أبراج سكنية جديدة أن يخفض أسعار المساكن؟

تشير الأبحاث الاقتصادية إلى أن زيادة المعروض السكني على نطاق واسع يمكن أن تخفض الأسعار أو تحد من وتيرة ارتفاعها، حتى عندما تكون الشقق الجديدة مرتفعة الثمن.

فقد توصلت دراسة للباحثين برايان أسكويث وإيفان ماست ودافين ريد، نُشرت في مجلة متخصصة بالاقتصاد والإحصاء، إلى أن إنشاء مبانٍ سكنية كبيرة أدى إلى انخفاض الإيجارات في المباني القريبة بنحو 6% مقارنة بالمجموعات المرجعية التي شملتها الدراسة.

وتقوم الآلية الاقتصادية على مبدأ بسيط نسبياً: عندما تنتقل عائلات إلى شقق جديدة، فإنها تخلي مساكن سابقة تصبح متاحة لأسر أخرى. وهكذا تتشكل سلسلة من الانتقالات السكنية توسع الخيارات المتاحة في السوق، بما يتجاوز المشروع الجديد نفسه.

وتدعم دراسات أخرى الاستنتاج بأن توسيع المعروض يمكن أن يخفف الضغوط على سوق العقارات. ومع ذلك، لا يمكن افتراض أن إضافة 308 شقق وحدها ستؤدي إلى انخفاض ملموس في أسعار السكن في القدس بأكملها.

لماذا يُعد البناء المرتفع وسط القدس خياراً عمرانياً منطقياً؟

تعتمد إحدى المقاربات المعروفة في التخطيط الحضري على تكثيف البناء السكني بالقرب من محطات النقل العام ومراكز العمل والتجارة.

ويمكن لهذا النموذج أن يقلل الاعتماد على السيارات الخاصة، ويحسن استغلال الأراضي المتاحة، ويحد من التوسع العمراني نحو المساحات المفتوحة.

كما أشارت منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية إلى العلاقة بين القيود المفروضة على البناء ومحدودية المعروض السكني وارتفاع الأسعار. وهذا يعني أن المحافظة على المشهد العمراني من خلال فرض قيود شاملة على ارتفاع المباني ليست سياسة بلا ثمن اقتصادي. فقد يتحمل أصحاب الدخل المحدود جزءاً كبيراً من كلفة هذه القيود.

ويقدم مشروع «عيتس حاييم» أيضاً مثالاً على إمكانية الجمع بين البناء المكثف والحفاظ على المباني التاريخية.

فقد جرى الحفاظ على مبنى المدرسة الدينية التاريخية ومبنى روضة أطفال قديم. ورُفع مبنى الروضة، الذي يبلغ وزنه نحو 3000 طن، باستخدام مكابس هيدروليكية، للسماح بتنفيذ أعمال موقف سيارات تحت الأرض مع الحفاظ على المبنى الأصلي.

وتولى تصميم المشروع المهندس المعماري إيان بايدر، بالتعاون مع مكتب برئيلي ليفيتسكي كسيف للهندسة المعمارية والتخطيط الحضري، في محاولة للجمع بين زيادة الوحدات السكنية والحفاظ على التراث المعماري.

وأشار رئيس بلدية القدس، موشيه ليون، إلى أن «إضافة وحدات سكنية في منطقة سوق محانيه يهودا، إلى جانب تطوير الحيز الحضري والحفاظ على التراث التاريخي، تساهم في تعزيز وسط المدينة وتحويله إلى مكان جذاب للسكن والعمل والترفيه».

وفي نهاية المطاف، ينبغي أن يستند النقاش بشأن الأبراج السكنية في القدس إلى المعطيات الاقتصادية، لا إلى الحنين للماضي وحده.

فمن المشروع مناقشة ارتفاع المباني وتصميمها وتأثيرها على الشوارع المحيطة، لكن تجاهل التكلفة الاقتصادية لفرض القيود على البناء لا يقدم حلاً لأزمة السكن.

إن جعل القدس أكثر قدرة على توفير مساكن بأسعار معقولة يتطلب زيادة كبيرة في المعروض السكني، إلى جانب تطوير المواصلات والبنية التحتية والخدمات العامة. وقد لا يشكل برجا «عيتس حاييم» حلاً سحرياً، لكنهما يعكسان توجهاً تخطيطياً يجد دعماً في الأبحاث الاقتصادية والعمرانية.