Il existe un paradoxe frappant dans l’opposition à la construction de tours résidentielles au centre de Jérusalem. D’un côté, les habitants dénoncent la flambée des prix immobiliers, la pénurie de logements et les difficultés rencontrées par les jeunes pour rester dans la ville. De l’autre, lorsque des centaines de nouveaux appartements sont construits dans des quartiers recherchés, les critiques alertent sur la disparition du caractère historique de la ville. Pourtant, la recherche économique met en évidence un problème inverse : limiter l’offre de logements risque d’aggraver encore la crise de l’accessibilité immobilière.
Le projet résidentiel Etz Haim, qui vient d’obtenir son autorisation d’occupation, illustre une autre approche. Situé à proximité du marché Mahane Yehuda, il comprend deux tours de 30 étages totalisant 308 appartements. Organisé sous la forme d’un groupement d’acquéreurs par le groupe BSR et construit par Ashtrom, il propose des logements de deux à quatre pièces ainsi que des appartements de prestige au dernier étage.
Sa proximité avec le tramway de Jérusalem renforce la logique urbanistique consistant à concentrer les logements dans les quartiers centraux déjà desservis par les transports publics et les infrastructures commerciales.
La construction de nouvelles tours peut-elle réellement faire baisser les prix immobiliers ?
Les recherches économiques montrent qu’une augmentation significative de l’offre de logements peut réduire les prix ou ralentir leur progression, même lorsque les appartements nouvellement construits sont coûteux.
Une étude menée par les chercheurs Brian Asquith, Evan Mast et Davin Reed, publiée dans la revue scientifique The Review of Economics and Statistics, a constaté que la construction de grands immeubles résidentiels entraînait une diminution des loyers d’environ 6 % dans les bâtiments voisins, par rapport aux groupes de comparaison étudiés.
Le mécanisme économique est relativement simple : les ménages qui emménagent dans des appartements neufs libèrent leurs anciens logements, qui deviennent disponibles pour d’autres familles. Cette succession de déménagements élargit les possibilités résidentielles bien au-delà du nouveau programme immobilier.
D’autres recherches confirment que l’augmentation de l’offre peut atténuer les tensions sur le marché. Toutefois, il serait excessif d’affirmer que 308 appartements suffiront, à eux seuls, à faire sensiblement baisser les prix dans l’ensemble de Jérusalem.
Pourquoi construire en hauteur au centre de Jérusalem est-il pertinent ?
Le développement urbain orienté vers les transports publics constitue une approche reconnue de l’aménagement des villes. Il encourage la densification résidentielle à proximité des stations ferroviaires, des bassins d’emploi et des zones commerciales.
Cette stratégie peut réduire la dépendance à la voiture individuelle, améliorer l’utilisation des terrains disponibles et limiter l’expansion urbaine vers les espaces naturels.
L’Organisation de coopération et de développement économiques souligne également les liens entre restrictions à la construction, insuffisance de l’offre immobilière et prix élevés. Préserver le paysage urbain en imposant des limitations générales à la hauteur des bâtiments comporte donc un coût économique. Et ce sont parfois les ménages aux revenus les plus modestes qui en supportent les conséquences.
Le projet Etz Haim démontre également qu’une construction résidentielle importante peut être associée à la préservation du patrimoine architectural.
Deux bâtiments historiques ont été conservés : l’ancien bâtiment de l’établissement d’enseignement religieux Etz Haim et une ancienne école maternelle. Ce dernier édifice, pesant environ 3 000 tonnes, a été soulevé à l’aide de vérins hydrauliques afin de permettre la construction d’un parking souterrain sans détruire la structure historique.
Conçu par l’architecte Ian Bader, en collaboration avec le cabinet Barely Levitzky Kassif, spécialisé en architecture et en urbanisme, le projet illustre la possibilité d’augmenter le nombre de logements tout en préservant des bâtiments historiques.
Le maire de Jérusalem, Moshe Lion, a souligné que « l’ajout de logements dans le secteur du marché Mahane Yehuda, parallèlement au développement de l’espace urbain et à la préservation du patrimoine historique, contribue à renforcer le centre-ville et à en faire un lieu attractif pour habiter, travailler et se divertir ».
En définitive, le débat sur les tours résidentielles de Jérusalem devrait s’appuyer sur des données économiques plutôt que sur la seule nostalgie.
La hauteur des bâtiments, leur architecture et leurs effets sur les rues environnantes méritent évidemment un examen attentif. Mais les conséquences économiques des restrictions à la construction ne peuvent être ignorées.
Rendre Jérusalem plus accessible sur le plan immobilier nécessite une augmentation substantielle de l’offre de logements, accompagnée d’investissements adaptés dans les transports, les infrastructures et les services publics. Les tours Etz Haim ne constituent pas une solution miracle, mais elles représentent une orientation urbanistique qui bénéficie d’un véritable fondement économique et scientifique.
