יש משהו כמעט פרדוקסלי בהתנגדות לבניית מגדלי מגורים במרכז ירושלים. מצד אחד, מתלוננים על מחירי הדירות הגבוהים, על היעדר פתרונות דיור ועל צעירים המתקשים להישאר בעיר. מצד שני, כאשר מוקמים מאות מקומות מגורים חדשים באזור מבוקש, נשמעות טענות על פגיעה בצביון העירוני. אלא שבניגוד לתפיסה הרומנטית שלפיה הגבלת הבנייה מגינה על ירושלים, המחקר הכלכלי מצביע על בעיה הפוכה: צמצום היצע הדירות עלול דווקא להחריף את משבר הדיור.
אישור האכלוס שניתן בימים אלה לפרויקט עץ חיים, הכולל שני מגדלים בני 30 קומות ו-308 דירות בסמוך לשוק מחנה יהודה, ממחיש את החלופה. הפרויקט, שאורגן בידי קבוצת ב.ס.ר ונבנה בידי אשטרום, מציע דירות בנות שניים עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים. מיקומו לצד הרכבת הקלה מחזק את ההיגיון של ריכוז מגורים במרכז עירוני שכבר נהנה מתשתיות תחבורה ומסחר.
האם בניית מגדלים חדשים באמת יכולה להוריד את מחירי הדיור?
התשובה המחקרית היא שבנייה בהיקף משמעותי עשויה להפחית מחירים או למתן את עלייתם, גם כאשר הדירות החדשות יקרות. מחקר שפרסמו החוקרים בריאן אסקווית, אוון מאסט ודיווין ריד בכתב העת הכלכלי The Review of Economics and Statistics מצא כי הקמת בנייני מגורים גדולים הפחיתה את דמי השכירות בדירות סמוכות בכ-6% ביחס לקבוצות ההשוואה שנבדקו.
המנגנון פשוט יחסית: משפחות העוברות לדירות חדשות מפנות דירות ישנות, ואלה הופכות זמינות למשקי בית אחרים. כך נוצרת שרשרת מעברים המרחיבה את אפשרויות המגורים גם מעבר לפרויקט עצמו. מחקרים נוספים מחזקים את המסקנה שהרחבת ההיצע עשויה להקל על הלחץ בשוק. עם זאת, אין להסיק מכך ש-308 דירות לבדן יוזילו את הדיור בירושלים.
מדוע דווקא בנייה לגובה במרכז ירושלים היא פתרון הגיוני?
גישת הפיתוח מוטה התחבורה הציבורית מעודדת ריכוז דירות בסמוך לרכבות ולמוקדי תעסוקה. בנייה כזאת עשויה להפחית תלות ברכב פרטי, לנצל קרקע קיימת ביעילות ולצמצם את הצורך בהתפשטות עירונית לשטחים פתוחים.
גם ארגון ה-OECD מצביע על הקשר בין מגבלות בנייה, מחסור בהיצע ומחירי דיור גבוהים. המשמעות היא ששימור המרקם העירוני באמצעות הגבלות גורפות על גובה הבנייה אינו פתרון נטול מחיר. גם לאיסור לבנות יש עלות חברתית, ולעיתים דווקא משקי הבית בעלי האמצעים המוגבלים משלמים אותה.
במתחם עץ חיים שולב גם שימור מבנה הישיבה ההיסטורי ומבנה גן ילדים ישן. האחרון, במשקל כ-3,000 טונות, הורם באמצעות בוכנות הידראוליות כדי לאפשר עבודות בחניון התת-קרקעי. התכנון, בידי האדריכל איאן ביידר בשיתוף ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ובוני ערים, מדגים כיצד ניתן לשלב תוספת מגורים משמעותית עם שימור מבנים היסטוריים.
ראש העיר ירושלים, משה ליאון, ציין כי "תוספת יחידות דיור באזור שוק מחנה יהודה, לצד פיתוח המרחב העירוני ושמירה על המורשת ההיסטורית, מסייעת לחזק את מרכז העיר ולהפוך אותו למקום אטרקטיבי למגורים, לעבודה ולבילוי".
הוויכוח על מגדלי המגורים בירושלים צריך אפוא להתנהל על בסיס נתונים ולא רק על בסיס נוסטלגיה. אפשר לבקר את גובה המבנים, את עיצובם ואת השפעתם על הרחוב, אך אי אפשר להתעלם מהמחיר הכלכלי של הקפאת הבנייה. כדי להפוך את ירושלים לעיר נגישה יותר למגורים, נחוצה בנייה בהיקפים גדולים, לצד תשתיות ושירותים מתאימים. מגדלי עץ חיים אינם פתרון קסם, אבל הם בהחלט חלק מכיוון תכנוני שיש לו הצדקה כלכלית ומחקרית.
