В противодействии строительству высотных жилых зданий в центре Иерусалима есть очевидный парадокс. С одной стороны, жители жалуются на стремительный рост цен на квартиры, нехватку жилья и трудности, с которыми сталкивается молодежь, желающая остаться в городе. С другой стороны, когда в востребованных районах появляются сотни новых квартир, критики предупреждают об угрозе историческому облику города. Однако экономические исследования указывают на противоположную проблему: ограничение предложения жилья способно еще сильнее усугубить кризис его доступности.
Недавно получивший разрешение на заселение жилой комплекс «Эц Хаим» представляет собой пример альтернативного подхода. Проект включает две 30-этажные башни с 308 квартирами возле рынка Махане-Иегуда. Его реализация была организована группой Б.С.Р. в формате коллективной покупки недвижимости, а строительство выполнила компания «Аштром». Комплекс предлагает квартиры от двух до четырех комнат, а также пентхаусы.
Расположение рядом с линией иерусалимского скоростного трамвая соответствует современной градостроительной концепции концентрации жилья в центральных районах с уже существующими транспортными и коммерческими объектами.
Может ли строительство новых жилых башен действительно снизить цены на жилье?
Экономические исследования показывают, что значительное увеличение предложения жилья способно снизить цены или замедлить их рост, даже если новые квартиры относятся к дорогому сегменту.
Исследование Брайана Асквита, Эвана Маста и Дэвина Рида, опубликованное в научном журнале «Обзор экономики и статистики», показало, что строительство крупных многоквартирных домов привело к снижению арендной платы в соседних зданиях примерно на 6% по сравнению с контрольными группами исследования.
Экономический механизм относительно прост: семьи, переезжающие в новые квартиры, освобождают прежнее жилье, которое становится доступным другим домохозяйствам. Возникает цепочка переездов, расширяющая жилищные возможности далеко за пределами нового комплекса.
Другие исследования также подтверждают, что увеличение предложения способно ослабить давление на рынок недвижимости. Однако было бы неправильно утверждать, что строительство всего 308 квартир само по себе существенно снизит стоимость жилья во всем Иерусалиме.
Почему высотная застройка в центре Иерусалима имеет градостроительный смысл?
Одна из признанных концепций современного градостроительства предполагает увеличение плотности жилой застройки возле станций общественного транспорта, деловых центров и торговых районов.
Такой подход позволяет сократить зависимость от личных автомобилей, эффективнее использовать городскую землю и ограничивать расширение застройки за счет открытых природных территорий.
Организация экономического сотрудничества и развития также указывает на взаимосвязь между строительными ограничениями, недостаточным предложением жилья и высокими ценами на недвижимость. Следовательно, сохранение городского ландшафта путем жесткого ограничения высоты зданий имеет собственную экономическую цену. Причем значительную часть этих расходов могут косвенно нести именно жители с ограниченными финансовыми возможностями.
Проект «Эц Хаим» демонстрирует и возможность сочетания масштабного строительства с сохранением исторической архитектуры.
На территории комплекса были сохранены два исторических здания: бывшее здание религиозного учебного заведения «Эц Хаим» и старое здание детского сада. Последнее, весом около 3000 тонн, подняли с помощью гидравлических домкратов, чтобы построить подземную парковку, не разрушая историческое сооружение.
Проект разработал архитектор Иэн Байдер совместно с архитектурно-градостроительным бюро «Барэли Левицки Касиф». Это пример того, как увеличение жилищного фонда может сочетаться с сохранением архитектурного наследия.
Мэр Иерусалима Моше Леон отметил: «Добавление жилых единиц в районе рынка Махане-Иегуда наряду с развитием городской среды и сохранением исторического наследия способствует укреплению центра города и превращению его в привлекательное место для жизни, работы и отдыха».
В конечном счете дискуссия о жилых небоскребах Иерусалима должна основываться на экономических данных, а не исключительно на ностальгии.
Высота зданий, архитектурные решения и их влияние на окружающие улицы заслуживают серьезного обсуждения. Однако нельзя игнорировать экономические последствия ограничения строительства.
Чтобы сделать жилье в Иерусалиме доступнее, необходимо значительно расширять жилищный фонд, одновременно развивая транспорт, инфраструктуру и общественные услуги. Башни «Эц Хаим» не являются универсальным решением жилищного кризиса, но представляют собой направление градостроительного развития, имеющее серьезное экономическое и научное обоснование.
